Прогнозы на эту осень на рынке столичных квартир так или иначе были привязаны к ситуации с мировой экономикой. Часть экспертов ждали второй волны кризиса по полной программе, а соответственно повторения ситуации 2008 года на рынке жилья и некоторого проседания цен. Другая часть - что тряской на рынках дело и ограничится, а деньги с обвалившегося фондового рынка перетекут на рынок жилья и разогреют там цены.
Что получилось, специалисты по недвижимости пытались оценить на прошедших в конце сентября - начале октября сразу двух крупнейших выставках - «Недвижимость-2011» и «Домэкспо».

 Дорожает дорогое жилье

Риэлторские компании по итогам сентября отрапортовали: резко выросли цены в рублях. Правда, резко - это, по самым смелым прикидкам, на 2,5 - 3% в среднем по городу. При этом рубль за сентябрь упал на 10% с лишним. Получается, что в долларах (а большинство покупателей и продавцов квартир по старой привычке в «зеленых» и считают) жилье должно чуть ли не подешеветь.

В самом деле статистика аналитических центров, которые тоже традиционно ведут подсчеты в долларах (это позволяет отслеживать именно колебания спроса, а не скачки рубля), показывает: ажиотажа не наблюдается. По данным центра «Индикаторы рынка недвижимости» (irn.ru), в долларах за сентябрь столичное жилье подорожало очень незначительно - на 0,6% (в августе - на 1,1%). По данным агентства RWAY, другого авторитетного центра, московское жилье вообще... за месяц подешевело на 3,8%.
Но аналитики сходятся в мнении: есть недвижимость, на которую в сентябре спрос действительно был, и цены на такое жилье выросли, в какой валюте ни считай. Это квартиры в монолитно-кирпичных домах, преимущественно в Западном и Юго-Западном округах. Причем вопреки обыкновению активнее всего разбирались в начале этой осени не однушки, а трешки (они подорожали в долларах за сентябрь на 1%).

В период сильных колебаний на валютном рынке недвижимость остается одним из наиболее надежных вариантов вложения средств. Оптимальным объектом инвестирования сегодня являются квартиры экономкласса. А наименее перспективны объекты загородной недвижимости. Правда, лишь в том случае, если речь не идет о территории так называемой новой Москвы.
Когда мои знакомые решили продать небольшую однокомнатную квартиру в районе станции метро "Нахимовский проспект", покупатель нашелся за три дня. Более того, претендентов на жилье с хорошим ремонтом и в пешей доступности от метро было несколько. В результате квартиру продали по цене даже большей, чем планировали изначально. Эксперты утверждают, что в связи с нестабильностью на финансовых рынках частные инвесторы пережидают бурю, вкладывая деньги в квадратные метры.
В отличие от финансового, рынок недвижимости гораздо более инертен. Фондовые рынки мгновенно реагируют на значимые макроэкономические и политические события. Рынок недвижимости может "отыграть" их с лагом в несколько месяцев. "Если негативные тенденции на финансовых рынках продолжатся, то вслед за снижением фондовых индексов в начале следующего года возможно понижение цен на недвижимость. При умеренно пессимистичном макроэкономическом сценарии рублевые цены могут понизиться в среднем на 5-10%. Что касается долларовых цен, то величина их возможного снижения будет напрямую зависеть от установившегося курса доллара",— прогнозирует управляющий партнер компании IntermarkSavills Дмитрий Халин.
При этом повторения ситуации 2008 года, когда цены резко обвалились, ожидать не стоит. "В 2007 году и в начале 2008 года после обвала зарубежных фондовых рынков цены на московскую недвижимость первое время по инерции ползли вверх. Затем произошел обвал цен.  

Это можно объяснить тем, что этому периоду предшествовал бурный рост цен в 2006-2007 годах, когда они практически удвоились. 

Компания "МИЭЛЬ-Брокеридж" определила округа Москвы с самым дешевым вторичным жильем. Самым доступным по цене квадратного метра, по данным экспертов, является Зеленоградский административный округ.
Согласно исследованию, в Зеленограде средняя цена квадратного метра в нижнем ценовом сегменте составляет 104,7 тысячи рублей. Эксперты объясняют столь низкую для столицы цену удаленностью округа от центра Москвы.
На втором месте в рейтинге располагается Юго-Восточный административный округ, где стоимость "квадрата" в квартирах эконом-класса составляет 132,6 тысячи рублей. На ценообразование в этом округе, как полагают аналитики, влияет экологическая обстановка (близость Московского нефтеперегонного завода) и транспортная доступность.
Третью строчку в списке занимает Восточный округ. Здесь цена квадратного метра "бюджетного" жилья не превышает 135 тысяч рублей. Далее следует Южный административный округ (137,8 тысячи рублей за "квадрат"), Северо-Восточный округ (142,8 тысячи рублей), Северный округ (143 тысячи рублей), Северо-Западный округ (145,7 тысячи рублей), Юго-Западный округ (153,1 тысячи рублей) и Западный округ (155,3 тысячи рублей). Самая высокая стоимость жилья эконом-класса традиционно отмечается в центре Москвы, где "квадрат" в этом сегменте оценивается в 192,4 тысячи рублей.
Эксперты отмечают, что на стоимость жилья эконом-класса, помимо стоимости жилья, влияют такие факторы, как тип дома, удаленность от центра, состояние квартиры, площадь жилья, расстояние до метро, наличие лоджии или балкона, внешний вид дома, наличие автостоянки, состояние подъездов, репутация района в плане безопасности и другие факторы.

В начале сентября портал "ГдеЭтотДом.Ру" опубликовал рейтинг самых дешевых квартир в столичных округах. Из каждого округа в рейтинг попало по одной квартире площадью не менее 30 квадратных метров. В рейтинг не были включены квартиры общей площадью менее 30 "квадратов", расположенные не на первых и последних этажах.