Как быстро все меняется... Еще года полтора назад главным вопросом, задаваемым банкирам, специализирующимся на ипотеке, был: «До какого уровня еще упадут ставки?». Сегодня в моде другой: «До какого уровня ставки могут еще дорасти?». Ипотечная эйфория закончилась. Начались суровые будни. Получить кредит на покупку жилья стало сложнее и дороже. Но все еще возможно. Полностью сворачивать ипотечные программы банки, лидеры рынка, не собираются. Проблема в другом: ипотечные «ножницы», выражающиеся в повышении цен на недвижимость при одновременном росте стоимости заемных средств и более строгом подходе к оценке заемщиков отсекают от рынка огромное количество потенциальных клиентов. Они уже не смогут ответить на «квартирный вопрос» с помощью ипотеки.

Финансовый шторм

Рынок ипотечных кредитов нельзя отделить от финансового рынка в целом. Более того, ипотека является наиболее чувствительной к различным неприятностям, происходящим в международной и российской финансовых системах. Лихорадить начало более года назад. Кризис американской ипотеки и последовавший за ним кризис ликвидности лишили российские банки практически единственного источника финансирования – дешевых долгосрочных займов на западных финансовых рынках. Внутри «длинных» и «дешевых» денег банкам тоже никто не предложил. Произошло несколько волн повышения ставок – осенью 2007-го, зимой-весной и в начале лета 2008-го. Кстати, именно в начале лета сдался Сбербанк, который держал ипотечные ставки на прошлогоднем уровне дольше всех из крупнейших участников рынка. Последнее повышение ставок случилось в августе-сентябре, причем очередная волна затронула ряд заметных игроков, таких как ВТБ-24, «Альфа-Банк», РосЕвроБанк, «Абсолют Банк», «Сосьете Женераль Восток» и т.д.

Поле битвы

Что мы имеем на текущий момент? Забудьте про 9–10% и даже 11% годовых! Средние ставки в рублях сегодня находятся на уровне 13–16%, в валюте – 11–14%, в зависимости от первого взноса и формы подтверждения дохода. Ужесточились программы кредитования и требования к заемщикам. Некоторые банки просто ушли с рынка, некоторые вроде бы остались, но установили заградительные по сути ставки или же начали отказывать заемщикам в кредите без объяснения причин.

Однако на рынке еще можно найти ипотеку и без первого взноса, и ипотеку по декларации, то есть без официального подтверждения доходов работодателем. Некоторые банки перестали выдавать займы в валюте, некоторые декларируют оптимизацию ставок именно по валютным кредитам. Более того, в ходе различных акций ставки для первоклассных заемщиков де-факто не то что не растут – даже снижаются. Но снижаются на определенных, не всегда приемлемых условиях.

В общем происходит переконфигурация рынка. И сентябрьские потрясения только усугубят этот процесс. Всю вторую половину сентября произошла корректирвка процентных ставок по ипотеке. Что в итоге? Ипотечный рынок не досчитается еще каких-нибудь участников. Средние ставки, возможно, еще немного повысятся, объем средств, направляемых на ипотеку, возможно, еще уменьшится.

Однако пациент пока скорее жив, чем мертв. Правда, передвигается с большим трудом. Он обязательно пойдет на поправку, но вот какое лекарство ему поможет и, главное, когда – большой вопрос. Подробности – на следующей странице.

Что не так с ипотекой?

1. Рост процентных ставок. Банки больше не могут находить источники дешевого долгосрочного финансирования, как это было еще полтора-два года назад. Западные рынки фактически закрыты, на отечественном наблюдается существенный дефицит ресурсов. В общем и целом рост процентных ставок ведет к увеличению процентных выплат, что приводит к двум взаимосвязанным последствиям: потенциальный заемщик может либо рассчитывать на меньшую сумму кредита, либо ежемесячно придется отдавать банку гораздо больше денег. Либо и то, и другое вместе.

2. Сокращение предложения. Количество банков, выдающих ипотечные кредиты, существенно уменьшилось. Но и среди банков, по-прежнему декларирующих наличие подобной услуги, немало практически свернувших свои программы. Объем средств, который банки готовы предоставить потенциальным заемщикам, сократился, лимиты урезаны, и поэтому отказ в выдаче ссуды в кредитном учреждении не всегда означает, что вы плохой заемщик, просто у банка в данный момент нет денег. Бывает даже так, что и заявка вроде одобрена, а когда приходит время перечислять сумму кредита, банк «передумывает». Выход один – обратиться к другому кредитору. А лучше – к нескольким.

3. Ужесточение требований к заемщикам. Так называемый дифференцированный подход, которого в последнее время придерживается большинство банков, подразумевает отсев различных групп нежелательных клиентов. И все же еще можно найти банки, которые предоставят кредит клиенту с «серыми» и даже «черными» доходами. Но таковых стало значительно меньше. Кроме того, любой «изъян» потенциального заемщика (не все доходы подтверждены справкой 2-НДФЛ, недостаточный стаж, наличие иждивенцев и т.п.) приводит к увеличению стоимости кредита или банальному отказу в выдаче. Банки перестраховываются, так как не хотят столкнуться с массовым невозвратом кредитов, если ситуация в экономике ухудшится.

4. Увеличение сумм первоначального взноса. Программы предоставления ипотечных кредитов на 100% стоимости недвижимости, которые еще недавно считались чуть ли ни стандартным предложением, сегодня практически свернуты. Банки минимизируют риски, среди которых риск снижения стоимости залога: никто не поручится, что на фоне ухудшения макроэкономической конъюнктуры цены на недвижимость не начнут снижаться.

РБК.Кредит