Вход/Регистрация
регистрация добавить обьявление агентства недвижимости ипотека в Москве
 
На Главную!      
Главная arrow Ипотека arrow Платежи и ставки по ипотеке: как снизить расходы
 
Главная
Новости
Поиск
Статьи
Ипотека
Форум
Авторские новости
Есть мнение
Новости Подмосковья
Полезные ссылки
Мой профиль
Блоги
Доска объявлений
Реклама на сайте
Добавить объявление
Статьи
Вход/Регистрация
 

Платежи и ставки по ипотеке: как снизить расходы Печать E-mail
25.07.2008 г.
ImageПеред тем как брать кредит заемщики начинают изучать предложения банков и понимают, что разнообразием они не блещут. Разве что ставки немного отличаются. Первоначальный взнос там побольше, тут поменьше. Вот и сиди — выискивай проценты. Но есть возможность выгадать не только на низкой ставке. Существуют две особенности погашения кредита, которые позволяют сэкономить на уплате процентов в принципе. Это «плавающая» ставка и дифференцированные платежи.

Сыграем на ставках

«Плавающая» ставка отличается от привычной всем фиксированной своим непостоянным характером. По кредиту с фиксированной ставкой вы будете в течение всего срока погашения кредита отдавать банку один и тот же процент — тот, который он установит. Выбрав «плавающую» ставку, вы получаете шанс «переиграть» банк, потому что она будет опускаться и подниматься в зависимости от конъюнктуры финансового рынка. «Плавать» туда–сюда ставке позволяет ее двойная природа: одна часть ставки — это фиксированный процент, а вторая равняется одному из единых общепринятых рыночных индексов. В России применяются два таких индекса: LIBOR и MosPrime.

 

Аббревиатура LIBOR расшифровывается как London Interbank Offer Rate — лондонская межбанковская ставка предложения. «Это усредненная процентная ставка, по которой банки занимают денежные средства друг у друга на лондонском межбанковском рынке», — поясняет вице-президент по развитию бизнеса ДельтаКредит банка Динара Юнусова. LIBOR используют банки всего мира для расчета оптимальной ставки на различные виды кредитов — как правило, в долларах США. С апреля 2005 года российская Национальная валютная ассоциация (НВА) рассчитывает национальный индикатор стоимости финансовых ресурсов — MosPrime (Moscow Prime Offered Rate). Он применяется для расчета «плавающей» ставки по рублевым кредитам.

 

В Европе для расчетов в евро предпочитают использовать индекс EURIBOR — европейскую межбанковскую ставку предложения (European Interbank Offered Rate). В России этот индекс не получил распространения, поскольку спрос на кредиты в евро практически отсутствует. Стабильно растущий курс европейской валюты по отношению к рублю делает их невыгодными.

Сейчас «плавающие» ставки складываются приблизительно так: фиксированные 4,5–6% + LIBOR или 6–7% + MosPrime. Например, в ДжиИ Мани банке «плавающая» ставка по кредитам на приобретение готового жилья составляет 7,24–9,74% в долларах (в зависимости от формы подтверждения доходов) или 11,16–14,31% в рублях. В ДельтаКредит банке «плавающая» ставка по таким кредитам в рублях колеблется от 12,42 до 13,42%.


Пример того, как выиграть на «плавающей» ставке, приводит директор по внешним связям ДжиИ Мани банка Екатерина Тутон: «Если заемщик возьмет в кредит $250 тыс. на 30 лет, то при фиксированной ставке ежемесячный платеж составит $2011, а с «плавающей» — всего $1703».


Колебания показателей могут быть весьма значительными. Пять лет назад показатель LIBOR равнялся 1,2%, в начале 2007 года он поднялся до 5,5%, сегодня установился на уровне 3,24%. MosPrime в 2005 году составлял меньше 3%, а теперь вырос уже до 6,24%.

На Западе «плавающая» ставка по кредитам нынче стала объектом негодования многих ипотечных заемщиков. Особенно тех, кто в результате ее роста перестал быть заемщиком и превратился в злостного неплательщика. Но совсем недавно кредиты с «плавающей» ставкой были чрезвычайно популярны в Европе и США. Разгоревшийся в прошлом году мировой финансовый кризис в одночасье превратил плюсы в минусы. LIBOR и EURIBOR росли невиданными темпами, и многим заемщикам стало не по карману возвращать кредит. Теоретически оградить заемщиков от непосильных выплат должен был защитный механизм в виде рефинансирования кредита для замены «плавающей» ставки на фиксированную. Но в условиях всеобщей паники вокруг ипотеки он не сработал. Банки отказывали заемщикам в рефинансировании, ссылаясь на их низкую платежеспособность и испорченную кредитную историю, либо повышали фиксированные ставки настолько, что рефинансирование теряло всякий смысл.

 

Только для избранных

Страдания иностранцев из-за роста ставок по ипотеке до 6–7% российскому заемщику чужды, как чужды бедуину жалобы москвича по поводу роста тарифов на коммунальные услуги. У нас немногие пока проявляют интерес к иностранной «фишке». В общей массе выданных ипотечных кредитов доля займов «для знатоков» выглядит скромно: например, в ДжиИ Мани банке это всего 5%.

Основная масса российских заемщиков, увидев среди тарифов по кредиту хитрые схемы с непонятными иностранными словами, сразу решает, что подобные «фокусы» — не для них. К тому же людей отталкивает необходимость постоянно запоминать новую сумму платежа, пусть даже она и уменьшается.

 

«Клиентов, выбирающих «плавающую» ставку, объединяет их высокая финансовая грамотность, — отмечает Е. Тутон. — Это экономически подкованные заемщики, которые не только не боятся колебаний ставок, но и способны прогнозировать их динамику, зависящую от целого ряда факторов, в том числе от общеэкономической ситуации на мировом или российском рынке».
Поэтому неудивительно, что список российских банков, которые предлагают заемщикам выбор между фиксированной и «плавающей» ставкой, пока невелик. Чаще всего это иностранные «дочки» — Сведбанк, ДельтаКредит, Райффайзенбанк, ОТП-банк.

 

Рискнем не глядя

Консультант помогает клиенту выбрать из программ банка наилучший вариант. «Но если у заемщика нет внутренней уверенности в том, что он в состоянии верно оценить возникающие риски, он вряд ли выберет такую непростую для понимания программу, даже если она на данный момент очень выгодна», — уверена Д. Юнусова. Любопытно, что нехватка финансовых знаний совершенно не мешает россиянам брать кредиты в иностранной валюте, хотя это несет практически те же самые риски, что кредиты с «плавающими» ставками.

Знающие люди предупреждают, что кредиты с «плавающими» ставками имеет смысл брать не дольше чем на несколько лет, потому что прогнозировать колебания рыночных индексов на длительный срок невозможно. В краткосрочной перспективе легче предугадать негативные тренды финансовых рынков, хотя риск потерь из-за роста рыночных индексов все равно остается.

Индексы рассчитываются как среднее арифметическое всех значений — за год по LIBOR и за срок от одного до трех месяцев по MosPrime. Изменения производятся раз в полгода и раз в три месяца соответственно. Хотя значение MosPrime могут пересчитывать и каждый месяц.
Многие заемщики, выбравшие «плавающую» ставку, собираются досрочно погасить кредит. «Им это выгодно потому, что минимизирует стоимость кредитов, к тому же такие программы в нашем банке предлагаются без моратория — без штрафов за досрочное погашение», — комментирует Д. Юнусова.

 

Если рыночные индексы пойдут вверх и заемщик, имеющий кредит с «плавающей» ставкой, сочтет, что его платежи повысились всерьез и надолго, он вправе воспользоваться тем самым защитным механизмом, который не помог американцам и жителям Европы, — рефинансировать свой кредит и перейти на фиксированную ставку. Но только в том случае, если банк такую возможность предоставляет. Никаких правил на этот счет нет — каждый кредитор волен сам решать, надо ли ему это.

Директор Международного ипотечного клуба Алексей Теребков подчеркивает, что заемщик должен тщательно рассчитывать все риски, связанные с «плавающими» ставками: «В прошлом году «плавающая» ставка по кредитам была привлекательной: значение LIBOR понижалось. Но сейчас, похоже, тенденция меняется».

 

Трудный выбор

Ипотека — услуга не из дешевых. Поэтому стоит использовать любую возможность снизить расходы на нее. Эффективным способом экономии для некоторых способна стать дифференцированная схема погашения кредита.
Отнюдь не все заемщики знают, что такая схема вообще существует. Но и те, кто слышал про нее, как правило, лишь отдаленно представляют, чем она отличается от привычных всем аннуитетных платежей.

 

Так сложилось, что в России практически повсеместно используется аннуитетная схема. Ее смысл в том, что заемщик ежемесячно платит одну и ту же сумму в течение всего срока погашения кредита. Чтобы платежи распределялись равными порциями, сумма основного долга уменьшается очень медленно — первые годы большую часть платежа составляют проценты по кредиту. И дело тут не в злонамеренности банка, иначе рассчитать платежи не получится: если основной долг регулярно уменьшается, меньше становится и сумма процентов. Тогда платежи будут составлять уже не равные суммы, а станут снижаться по мере погашения кредита. Эта схема и называется дифференцированной. Сумма, которая уйдет на проценты за весь период погашения кредита по дифференцированной схеме, заметно ниже, чем при аннуитетной. Основной долг уменьшается быстрее, соответственно, и размер процентов по нему будет все меньше.

Не многие банки предлагают заемщику обе схемы на выбор, зато в их числе Сбербанк, на который приходится треть всех выданных в стране ипотечных кредитов. Среди других следует назвать Оргрэсбанк, банк Петрокоммерц, Солид-банк, Сведбанк.

 

Популярность дифференцированной схемы разительно меняется от банка к банку. К примеру, в Оргрэсбанке более 75% заемщиков выбирают дифференцированные платежи. По словам начальника отдела координации ипотечного кредитования в Московском регионе Центра ипотечного кредитования Романа Слободяна, в своей массе это люди, консервативно управляющие своими финансами. А вот в Газпромбанке дифференцированной схемой погашения кредита воспользовалось всего 10% заемщиков.

 

Разорительная экономия

Заемщики, которые краем уха слышали, что аннуитетная схема погашения выгодна в первую очередь для банка, порой гордо сообщают окружающим, что уж их-то «не разведут», и отправляются туда, где можно взять кредит с дифференцированными платежами. Однако не многие выполняют свое намерение. Дело в том, что экономить на процентах по ипотеке способны позволить солько состоятельные люди.

Особенность расчета ежемесячных платежей оборачивается тем, что на протяжении первых нескольких лет заемщику приходится платить значительно больше, чем если бы он ежемесячно вносил равные платежи при прочих равных условиях.

Надо сказать, что аннуитетная схема в силу ее особенностей действительно выгоднее банкам, чем дифференцированная. При таком способе расчета платежей общая сумма процентов за весь срок пользования кредитом оказывается больше. Одно дело, когда долг банку равномерно уменьшается каждый месяц: тогда сумма, на которую начисляются проценты за пользование кредитом, каждый месяц также пропорционально уменьшается. Совсем другой коленкор, когда сумма основного долга примерно до середины срока погашения почти не меняется. Волей-неволей по аннуитетной схеме заемщик отдает банку в виде процентов по кредиту значительно больше, чем по дифференцированной.

 

Но так ли уж значительна полученная экономия? Пока заемщик вносит свои аннуитетные платежи, их удельный вес при нашей инфляции становится все меньше, они составляют все менее значительную часть доходов семьи. С дифференцированной схемой уповать на то, что инфляция облегчит долговое бремя, не приходится, потому что главная процентная нагрузка приходится на первые годы погашения. И снижение долга в результате инфляции в дальнейшем уже не настолько ощутимо, как в предыдущем случае.

 

Особенно сильно преимущество дифференцированной схемы проявляется для тех, кто намеревается гасить кредит досрочно. «Сумма досрочного погашения зачитывается в счет плановых выплат по основному долгу, — разъясняет Р. Слободян. — Иными словами, заемщик на пропорциональное количество периодов освобождается от обязанности внесения платежей по «телу» кредита и в эти периоды платит только проценты. При аннуитетной схеме погашения кредита после досрочного внесения платежей происходит либо пересчет платежа, либо сокращение срока кредита. Это менее значительное уменьшение долговой нагрузки».

 

Кроме того, как правило, заемщик, выбравший дифференцированную схему, получает право на досрочное погашение кредита в любой момент — без мораториев и штрафных санкций.

 

Но аннуитетная схема таит в себе глобальное преимущество: она позволяет получить большую сумму кредита. Условно говоря, нужен кредит на 2 млн руб. сроком на 15 лет. По аннуитетной схеме придется ежемесячно платить по 20 тыс. руб., а по дифференцированной первые платежи составят около 35 тыс. руб. Будем считать, что на погашение кредита нельзя пускать больше половины дохода заемщика. Если ваши доходы меньше 70 тыс. руб. в месяц, кредит с дифференцированной схемой погашения на требуемую сумму вам просто не дадут. Зато другой вариант позволяет одолжить в банке 2 млн при ежемесячных доходах всего 40 тыс. руб.

 

«С математической точки зрения заемщику выгоднее дифференцированные схемы погашения кредита, — рассуждает начальник департамента по работе с физическими лицами, вице-президент Газпромбанка Анна Горячева. — Но заемщик зачастую оказывается перед дилеммой: если он воспользуется дифференцированным платежом, то сэкономит на сумме выплаченных процентов, но получит меньшую сумму, чем составил бы кредит с фиксированным платежом».


Квадратный метр
 

Добавить комментарий

:D:lol::-);-)8):-|:-*:oops::sad::cry::o:-?:-x:eek::zzz:P:roll::sigh:


Защитный код
Обновить

« Пред.   След. »


© 2007 Недвижимость на Toflat.ru
все о недвижимости.
Статистика недвижимости:

статьи

Как поведут себя цены на недвижимость Москвы?

Горячие новости
Больше всех за коммунальные услуги заплатят жители Чукотки

Правительство РФ утвердило федеральные стандарты оплаты жилого помещения и коммунальных услуг на 2011-2013 годы. Как следует из сообщения на сайте правительства, больше всего за жилищно-коммунальные услуги (ЖКУ) будут платить жители Чукотского автономного округа. На Чукотке предельная стоимость предоставляемых ЖКУ на 1 квадратный метр общей площади жилья в 2011 году составит 396,3 рубля в месяц, в 2012 - 430,7 рубля в месяц. В 2013 году этот показатель составит 468,2 рубля в месяц. Самыми дешевыми коммунальные услуги будут в Чувашской республике - 54,6 рубля в месяц в 2011 году, 59,4 рубля - в 2012 году и 64,6 рубля - в 2013. Предельная стоимость услуг на "квадрат" площади для москвичей в 2011-2013 годах составит 119,7, 130,1 и 141,4 рубля в месяц соответственно. Немногим меньше будут платить за коммунальные услуги жители Московской области. В следующем году предельная стоимость составит 111,7 рубля в месяц, в 2012 году - 121,4 рубля, в 2013 - 132 рубля в месяц. Далее...

РЖД потратило на реконструкцию двух вокзалов 300 миллионов рублей

Объем инвестиций в первый этап реконструкции Финляндского и Выборгского вокзалов составил 300 миллионов рублей. Об этом пишет газета "РБК daily" со ссылкой на президента компании NAI Becar, которая является заказчиком модернизации вокзалов. На Финляндском вокзале в ходе первого этапа оборудовано около 1100 квадратных метров для размещения пограничных и таможенных служб, произведен ремонт касс, заменены инженерные сети, установлен фундамент под новую платформу для скоростных поездов и реконструирована кров. На Выборгском вокзале завершается реставрация фасадов и интерьеров. Подрядчиком выступает компания "РДЖ Строй", работы планируется завершить к 1 декабря 2010 года в преддверии запуска скоростного сообщения между Петербургом и Хельсинки.  Далее...

Участок скоростной трассы стал политической картой

    Несмотря на то, что было принято отдельное решение правительства на тему строительства автомобильной трассы Москва — Санкт-Петербург через Химкинский лес, президент Дмитрий Медведев поручил правительству приостановить реализацию постановления кабинета министров о строительстве автодороги через Химкинский лес и провести новые общественные и экспертные обсуждения по данному вопросу.     Слова президента тут же поддержали представители партии «Единая Россия». Тема экологии в деятельности партии станет одной из приоритетных — готовится новый проект по восстановлению сгоревших лесов, который может быть одобрен уже на следующем президиуме генсовета, будут усилены контакты с различными экологическими организациями.   Борис Грызлов считает необходимым тщательно разобраться в непростой ситуации, связанной с вырубкой Химкинского леса, уже по итогам принятых решений: либо изменить маршрут прокладки трассы, либо продолжить работы с учетом более глубокой проработки вопроса. Рассматривается вариант прокладки трассы  Москва — Санкт-Петербург  не через Химкинский лес в Подмосковье, а через Молжаниновский район на севере Москвы. По словам единоросов, такой план был одобрен мэром Москвы Юрием Лужковым, который уже дал поручение подготовить обращение к федеральному правительству с предложением провести трассу по северным землям Москвы. Территория Молжаниновского района как нельзя лучше подходит для прокладки данной дороги.    Политологи считают, что поддержка экологов правящей паритией, попытка нейтрализовать оппозицию перед выборами.                                                                                                          Restate.ru Далее...

Новые объявления
471_1110347.jpg
Продается земельный участок в деревне Холмы
469_img7645.jpg
Продается дача в деревне Вельяминово
03.JPG
Продается дача в деревне Шишкино
01.JPG
Продается участок в деревне Нижневасильевское
367_cimg3876.jpg
Продается дача в деревне Троица
Последние комментарии:
RSS

Цены на недвижимость:

Квартиры
Санкт-Петербурга


Квартиры
Москвы